La entidad mercantil consultante se encuentra establecida en Canarias, es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades y no tiene derecho a la deducción total de las cuotas del IGIC soportadas en la adquisición de bienes o servicios que utiliza en la actividad exenta de enseñanza.
La entidad mercantil consultante mediante escritura notarial suscribe un contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra sobre un inmueble.
En el clausulado de dicha escritura se autoriza la ocupación del inmueble, su acondicionamiento e incluso el derecho a subarrendar el inmueble sin consentimiento.
Se pacta que el contrato de arrendamiento con opción de compra tendrá un plazo de cinco años y que llegado el vencimiento del contrato se resolverá sin previo aviso y, en caso, de que fuera voluntad de las partes ampliar su vigencia, se deberá formalizar un nuevo contrato en los términos que libremente se pacten.
Por otra parte expone la entidad mercantil consultante que una de la cláusulas del contrato, que lleva por rúbrica "Participación sobre la plusvalía de una futura venta", dispone: "Para el supuesto de ser ejercitado el derecho de Opción de Compra por el Optante y perfeccionada la compraventa, adquiriendo, por tanto la titularidad de la Finca, las Partes han convenido la constitución de un derecho a favor de la Concedente sobre el resultado de un posible transmisión futura de la Finca."
Por último expone que la opción de compra figura contabilizado como inmovilizado en curso dentro del inmovilizado material y no como un derecho y que ha comunicado a las Administraciones públicas el bien inmueble como local permanente de la entidad.
Ha realizado obras en el bien inmueble para el desarrollo de la actividad económica de enseñanza de educación básica.
Conforme a estos hechos, estima la entidad mercantil consultante que la verdadera naturaleza jurídica del contrato suscrito es la de compraventa con pago aplazado, por lo que entiende que la operación debe calificarse, a efectos del IGIC, de entrega de un bien de inversión con ocasión de una inversión inicial, por tratarse de la creación de un establecimiento, a la que sería de aplicación la exención prevista en el artículo 25 de la Ley 19/1994.
Consulta si se ratifica o no su criterio.
El hecho de que se permita acometer obras, subarrendar sin consentimiento, que se prevea una participación sobre la plusvalía de una futura venta, de la contabilización de la opción de compra como inmovilizado material o de haber comunicado a las Administraciones públicas como sede de la entidad mercantil el bien inmueble, no implica que en el supuesto objeto de consulta exista una transmisión del poder de disposición sobre un bien inmueble. Por todo ello, la naturaleza jurídica del contrato objeto de consulta es de arrendamiento con opción de compra y no de contrato de compraventa con precio aplazado.
- No existiendo un compromiso de ejercitar la opción de compra, la cesión del bien inmueble derivada del contrato de arrendamiento con opción de compra debe calificarse de prestación de servicio de arrendamiento de bienes y no de entrega de bienes, por inaplicación de lo dispuesto en el artículo 6.2.7º de la Ley 20/1991. Derivado de todo ello es que no resulta aplicable la exención prevista en el artículo 25 de la Ley 19/1994.
© Gobierno de Canarias